Санкт-Петербург 13-14 мая 2009 года РусскийEnglish



Организатор


BN.ru


Генеральный партнер


Adveks


Спонсор конференции


Becar

Новости Elite Estate
06.04.2009 18:00

Элита сохраняет позиции

Элита сохраняет позиции

На Москву ориентируются профессионалы рынка элитной недвижимости других регионов страны. О ситуации в сегменте элиты и его перспективах рассказывает президент Московской ассоциации риэлторов Анна Лупашко.

– В мае в Петербурге пройдет Международная конференция Elite Estate, посвященная проблемам элитной недвижимости. Какие из них, на ваш взгляд, актуальны и интересны для участников рынка и участников конференции?
– Продажа элитной недвижимости – процесс очень тонкий. Поскольку и объект уникален, и клиент уникален. Этот сегмент рассчитан на очень узкий круг лиц, но привлекает всегда большое внимание. Он, с одной стороны, задает технологические, инновационные ориентиры на будущее для других, более массовых, сегментов рынка недвижимости. А с другой – это рынок уникальных объектов. Мне кажется, дискуссия на конференции Elite Estate развернется вокруг того, как работать в этом особом секторе рынка.

 Можно ли говорить, что система координат, в которой существовала элитная недвижимость России и мира, остается прежней? Или стоит ждать кардинальных изменений? Какими вам представляются перспективы рынка элитного жилья Москвы?
– В силу исключительности элитных объектов их можно сравнить с произведениями искусства. Вот почему этому рынку не страшны любые кризисы. Временные затруднения возможны. Но кризисы проходят, и красота должна оставаться.
Сектор элитной недвижимости в наименьшей степени подвержен колебаниям. Во всяком случае, элитная недвижимость московского региона демонстрирует стабильные показатели.
Вспомним кризис 1998 года. Тогда потенциальные покупатели элитного жилья стали тратить больше времени на выбор объекта: ходили, присматривались, размышляли, сравнивали и приобретали. Снижение цен в этом сегменте было очень незначительным.
Сейчас происходит нечто похожее. Покупатели тщательно подходят к проблеме выбора – он делается на многие годы, такое приобретение – вопрос престижа и статуса, поэтому и решение о покупке не принимается в один момент.
Рынок элитного жилья – если мы говорим о действительно уникальных объектах – живет по собственным законам и не подвержен колебаниям цен. Закономерности развития этого рынка – это очень интересная тема для обсуждения участниками конференции Elite Estate.

– Продает ли ваша компания элитную недвижимость (Анна Лупашко входит в правление Корпорации недвижимости «Рескор» – Ред.)? Отмечаете ли вы спад продаж?
– Да, Корпорация недвижимости «Рескор» продает строящиеся и готовые элитные объекты. Также мы сопровождаем реализацию загородного элитного проекта – жилого комплекса «Сенатор Клуб». Основываясь на нашей практике, могу сказать, что на элитном рынке никогда не было ажиотажного спроса, но не случалось и заметного падения. Это спокойный рынок уникальных объектов, клиенты на нем хотят получить надежный и эффективный сервис. Клиенты у нас есть и всегда будут.

– Уникален сам по себе и антикварный объект, тот, который больше не может быть произведен, как дом архитектора XIX века. А какую долю рынка элитного жилья в Москве занимают антикварные, исторические объекты? Насколько они популярны у покупателей?
– В Москве, в отличие от Петербурга, исторические объекты в продаже – большая редкость.
Уникальность для настоящего элитного жилья заключается в конкуренции идей. Их можно реализовать как в новом, современном жилом комплексе, так и в старом, историческом здании.
Кроме того, для всех объектов актуальны вопросы безопасности, комфорта, уверенности в равном статусе соседей.

– Если говорить о достаточно крупных элитных жилых проектах строительства – на десятки тысяч квадратных метров, то они, вроде бы, должны развиваться в связке со всем рынком жилья?
– Я считаю, что квартальной застройки элитным жильем быть не может. Это узкий сегмент, наиболее престижный и дорогостоящий. Если мы говорим об элитном городском жилье, это должен быть клубный дом с ограниченным числом квартир. Многоквартирное здание никогда не сможет претендовать на статус элитного объекта. Качественное предложение такого рода скорее можно отнести к бизнес-классу.
Но все же максимальный уровень комфорта обеспечивает загородный рынок. В старой Европе самый верхний ценовой сегмент – не квартиры, а особняки, поместья, усадьбы и замки.

– Участники рынка достаточно долго не могут договориться о едином подходе к классификации элитного жилья. Мнения участников первой конференции Elite Estate, прошедшей в мае 2008 года, разделились. Одни говорили, что при создании классификации необходимо учитывать региональные особенности, другие – что она должна быть жесткой и однозначной. Какая точка зрения ближе вам?
– Мне кажется, стандарты должны быть однозначными, нужно, чтобы профессионалы всех регионов работали в едином поле, по общим правилам. И наши клиенты должны жить одинаково хорошо во всех регионах. Не могут же правила на территории до Урала быть одними, а за ним – другими? Это непонятная позиция.

– Например, в Петербурге, в центре, зачастую невозможно обеспечить по два места в паркинге на каждую квартиру в реконструированном доме.
– Значит, застройщику стоило бы заложить в доме меньшее количество квартир – но более просторных по площади – и обеспечить каждую семью необходимыми местами для автомобилей. Застройщики же часто идут другим путем, пытаясь добиться максимальной рентабельности в ущерб качеству жизни и высоким стандартам.

– Можете ли вы сформулировать предпочтения клиента Корпорации недвижимости «Рескор»? Что чаще всего не устраивает ваших клиентов на рынке строящегося жилья?
– Требовательность покупателей рынка элитного жилья растет год от года. Покупатель, который готов заплатить большие деньги, имеет четкое представление, какой товар ему нужен. Время легких денег давно позади, сегодня они достаются очень сложно и, соответственно, тратятся очень обдуманно.
Как правило, наши клиенты хотят приобрести апартаменты непременно с престижным местоположением, хорошим видом из окна, равным соседством. Важны, безусловно, и другие характеристики, но прежде всего клиент ориентируется на уникальность места.

– В рамках конференции Elite Estate запланирована сессия «Строительство элитных комплексов». Сложился ли однозначный подход к наличию в элитном жилом комплексе объектов инфраструктуры?
– Проекты, включающие фитнес-центры или спортивные залы, спа-салоны и другие объекты инфраструктуры, могут быть реализованы только за городом – в коттеджном поселке или комплексе апартаментов класса Deluxe.
В небольшом клубном доме в центре города ни ресторана, ни нормального бассейна в принципе не может быть. Речь должна идти прежде всего о качественном и эффективном сервисе для такого объекта. Высококачественную инфраструктуру обеспечивает район. Когда наши застройщики пытаются начинить жилой дом разноплановыми объектами – это, скорее, российское ноу-хау. Вы видели в европейских городах ресторан или боулинг-клуб в элитном жилом здании?
Жилой дом должен использоваться по своему целевому назначению – для той спокойной жизни обитателей, в которой нет места массовым посещениям. А вот район, в котором находится элитный объект, должен располагать инфраструктурой соответствующего уровня: магазинами, салонами, ресторанами, фитнес-центрами, школами и т. д. Фактор так называемого локального влияния определяет, на мой взгляд, сущность элитного жилья.

– В Петербурге практически нет достаточно обширных территорий, которые можно было бы счесть однородной средой обитания. Насколько успешно Москва продвигается по пути формирования элитных районов?
– Понемногу складываются такие островки, хоть их совсем немного. В основном они расположены в зеленых зонах. Это Нескучный сад, Серебряный Бор, Остоженка, которая практически освобождена от квартир коммунального заселения.
В загородном сегменте рынка элитной недвижимости обеспечить однородность соседства, безопасность можно гораздо эффективней, нежели в городе: тому способствуют закрытая территория всего поселка, собственная инфраструктура, равный социальный статус соседей.
В начале 1990-х для нас, российских граждан, попавших за рубеж, было новым и непривычным, что самые дорогие и престижные дома находятся не в центре мегаполиса, а в локально расположенных районах, пусть и не далеко от исторического центра.
В Советском Союзе тоже были такие традиции. Например, в советское время, одним из самых элитных районов Москвы считалась улица Косыгина, на Воробьевых горах. Это зеленая зона – недалеко от центра города, но за пределами третьего транспортного кольца. И сегодня это одно из самых престижных, дорогих мест российской столицы. Здесь имеют собственную недвижимость многие известные люди.

– Какой из сегментов элитной недвижимости наиболее стабилен, легче всего переносит сегодняшние трудности – городские квартиры, загородные дома?
– И на загородном элитном рынке московского региона, и на рынке городской элитной недвижимости есть проекты, которые создавались не с оглядкой назад, а с опережением времени. Они имеют высокую ликвидность. Проекты, где девелопер «не угадал» с концепцией и местом застройки, к сожалению, рискуют остаться за бортом спроса на элитную недвижимость. Возможно, они займут достойное место в бизнес-классе.
Объекты, обладающие исключительными качествами, переживут все сложности современного рынка недвижимости и останутся в категории вечных ценностей.

– Традиционно считается, что развитие московского рынка жилья, а тем более его элитного сегмента, опережает другие регионы страны. О каких наработках московских риэлторов было бы полезно узнать участникам Elite Estate?
– Я думаю, у нас, московских риэлторов, еще есть немного времени подумать над темами докладов, чтобы они действительно были интересны и российским профессионалам, и представителям зарубежных рынков.

– Есть ли в Московской ассоциации риэлторов специальная комиссия или рабочая группа по работе на рынке элитной недвижимости?
– В МАР эти вопросы находятся в ведении нашего профильного комитета – по агентской и брокерской деятельности. В нынешнем сезоне сотрудники этого комитета заняты в основном выработкой антикризисных мероприятий и рекомендаций фирмам – членам МАР по функционированию в условиях сложного рынка. Поскольку ситуация в сегменте элитной недвижимости не носит катастрофического характера, комитет по данному вопросу работает в обычном режиме, и я считаю, что конференция Elite Estate – очень хороший повод для профессионалов, чтобы собраться в мае в Петербурге и обсудить новые тенденции и вошедшие в практику стандарты деятельности на рынке элитной недвижимости.

Досье «БН»
Анна Ивановна Лупашко.
Кандидат экономических наук.
Президент Московской ассоциации риэлторов.
Вице-президент Российской Гильдии риэлторов.
Председатель Комитета по обучению и профессиональному образованию Российской Гильдии риэлторов.
Председатель Единой конкурсной комиссии ежегодного национального конкурса «Профессиональное признание 2009».
Член правления Корпорации недвижимости «Рескор».

Беседовала Анна Александрова